שאלת השאלות,
מה לדעתכם התשובה לשאלה הזו?
האם מחירי הדירות העולים בימינו מעידים על היותנו בתקופת בועה כלכלית? כן או לא
>>>>מהי בועה?<<<<<
ישנם שני סוגי בועות עיקריים:
– בועה פיננסית
– בועת נדל"ן (עליה ארחיב בפוסט זה).
מאפיין בסיסי של בועות במגזר הפיננסי, הוא תופעת חוסר אמון, שמתגבשת ומתרחשת על ידי רוב המשתתפים, זאת כאשר מתרחשת עליית מחירים ספקולטיבית. אולם רק בדיעבד, לאחר שהתפוצצה הבועה, היא מזוהה וזאת לדאבונם של משקיעים רבים.
בועת דיור או בועת נדל"ן, היא עליית מחירי הדיור שמונעת על ידי רמות ביקוש בשוק, ומוטיבציית יתר לביצוע רכישות במחירים שעולים מעל לשווי שוק הנכסים העדכני לאותה התקופה, וכן על ידי ספקולציות והוצאות שופעות, כאמור חורגות מאיזון עד כדי קריסה.
בועות דיור בדרך כלל מתחילות עם עלייה בביקוש, לנוכח היצע מצומצם, שלוקח זמן רב יחסית להתחדש ולהגדיל. ספקולנטים מתחומים שונים שמרגישים שהם מזהים מגמה בענף, "מזרימים" כסף לשוק על ידי רכישות או השקעות כאלו ואחרות, ועל ידי כך מגבירים את הביקוש.
בשלב מסוים הביקוש פוחת או מצטנן בין אם:
אקטיבית על פי מדיניות ממשלתית וצעדים רגולטוריים
או לחלופין
פאסיבית על ידי שינוי בטעמים או העדפות השוק ו/או בעקבות שינויים מאקרו כלכליים ו/או עולמיים.
וכל זאת מתרחש כאשר במקביל שמתרחש גידול ברמות ההיצע,
וכתוצאה מכך ירידה חדה במחירים – זה התהליך אותו נסווג כ"בועה מתפוצצת"
כאשר רמות המחירים המכתיבים שווי מחירי נכסים צונחים אל רמת מחירים נמוכים מכפי שהיו.
בועת דיור היא מצב מתמשך אך זמני, לפיה מחירים מוערכים ביתר, והשערות אופטימיות של ספקולנטים, כי השוק ימשיך במגמת העליה אשר גרמה לחוסר שיווי המשקל במחירי דיור בשוק הם שמראש הזרימו כסף לרכישת נדלן או השקעה בנדלן אל מחוץ שיווי המשקל עד לכדי חוסר איזון.
דוגמא שמשקפת וממחישה בצורה משמעותית היווצרות בועה והתפוצצות שלה, היא ארה"ב בתקופת משבר הסאב פריים. ארה"ב חוותה בועת דיור גדולה בתחילת שנות האלפיים שבה היתה גאות גדולה במחירים בשוק ולאחריה התרסקות שהביאה למשבר עמוק בארה"ב וגם מחוצה לה.
אם נתייחס ברמת המיקרו, לאירוע הגדול, לפיו הבועה שהתפתחה בשוק הנדל"ן בארה"ב, נגרמה כתוצאה:
– מהזרמת כספים לשוקי הדיור, תנאי חיתום של ההלוואות שהיו רופפים ורשלניים ויש שיאמרו שעברו מניפולציה בזדון (היו שהחמירו ואף נקטו בתיאור חריף של "הרעלת" השוק בהתערבות פושעת, לטובת דירוג פיקטיבי של אג"ח שמאוחר יותר נמכר שלא בדירוג הריאלי לו, דבר שפגם בתהליך החיתום בכל שלביו),
– כל זאת אל מול מדיניות ממשלתית פוליטית לקידום בעלות על דירות, ויחד עם זאת, הקלות שבה אינדיבידואל יכל לקבל מימון לרכישת נדלן וזאת בניתוק מפוטנציאל יכולת ההשתכרות שלו.
כל הנ"ל גרמו לכוחות השוק לצאת אל מחוץ לשווי המשקל, וגרמו לחדלות פרעון שהלך וגבר, וככל שהתרבו המקרים נוכח השוק והפועלים בו שאירע מקרה שהשלכותיו מתגלגלות, וככל שעבר הזמן הסתבר שהמחדל היה גדול שתוצאותיו היו גלובליות והשפיעו על כלל הכלכלות של מדינות העולם.
בועת דיור, כמו כל בועה אחרת, היא אירוע זמני ויש לה פוטנציאל לקרות בכל זמן שתנאי השוק מאפשרים זאת.
>>>>>איך מזהים בועה<<<<<
בועות הן מטעות ובלתי צפויות, אך הבנת חמשת השלבים שהם עוברים באופן אופייני יכולה לסייע למשקיעים להתכונן אליהם.
חמשת השלבים במחזור החיים של בועה הם תזוזה, בום, אופוריה, הפקת רווחים ופאניקה.
הנזק שנגרם כתוצאה מהתפוצצות בועה תלוי במגזר או במגזרים הכלכליים שמושפעים, אם היקף ההשתתפות נרחב או מקומי, ובאיזו מידה החוב הניע את ההשקעות שניפחו את הבועה.
נקודה מעניינת שעולה מניתוח המקרים מראה, שברוב המקרים למעשה אחרי בועה ספקולטיבית, מגיעה התרסקות מרהיבה בניירות הערך המדוברים.
>>>>>מה גורם לבועת דיור?<<<<<<
באופן מסורתי, שוקי הדיור אינם מועדים לבועות כמו שווקים פיננסיים אחרים בשל היקף העסקאות הגדולות ועלויות הנשיאה הכרוכות בבעלות על בית.
עם זאת, גידול מהיר בהיצע האשראי המוביל לשילוב של ריביות נמוכות מאוד והתרופפות תקני חיתום האשראי יכול להביא להזנקת השוק ותנודתיות גבוהה מקצב הצמיחה הריאלי בביקושים. עליית ריבית והידוק תקני האשראי יכולים להפחית את הביקוש ולגרום לבועת הדיור להתפוצץ. כפי שנלמד מהמשבר בארה"ב אשר בגינו יש לציין, הופקו לקחים ונוצרו חסמים להגן מפני חזרת המקרה.
ואחרי שקראתם את כל מה שקראתם, מה דעתכם???
