נדלן בארץ, נדלן בחו"ל

באופן כללי בקניית דירה ובעיקר כאשר מדובר ברכישה לצרכי השקעה קורים מס' דברים- להלן כמה עובדות:

1. חיסכון, גם אם מלוא הכסף של תזרים ההכנסות מושקע במשכנתא, חלק נכבד ממנה מכסה קרן ולכן נצבר כסף כחיסכון לא נזיל.

2.שווי הכסף, צמוד לשווי מחיר דירה והרי לך שמירה על שווי הכסף. עליה כמוה כעליה, וירידה כירידה, לעולם הכסף יהיה צמוד לשווי עלות הקרקע והבניה ולכן שחיקה לא תהיה בשווי הכסף.

3. הכל תלוי בשוק הנדל"ן, ובהקשר לסעיף 2 , שוק נדלן אכן יכול למחוק הון עצמי בשווקי נדלן לא "בריאים" וראינו זאת במשבר הנדל"ן בארהב, דירות נחתכו בעשרות אחוזים מערכם אם כי בתיקון חזרה שוקם ערכם במלואו או בחלקו ומה שיפה היה שתזרים ההכנסות ממנו לא נפגע. (תזרים לא נפגע היינו כשווי נשמר- למי שיודע מהו היוון הכנסות לשווי זו הכוונה)

4. שוק נדלן הוא מקומי וגם אם נשווה השקעה בארץ לעומת בחו"ל, שוק הנדל"ן בארץ אינו תנודתי כי הוא מאופיין בביקושים חזקים, לעומת שווקים שונים בחו"ל שבהם השינויים קורים מסיבות מיקרו ומאקרו כלכליות בשוק הדיור, חוסר יציבות מפר איזון.

דוגמא טובה לכך גם בארה"ב שלאחר משבר הסאב פריים שווקים פריפריאליים לא עשו תיקון לעומת שווקים מרכזיים כדוגמת מנהטן בניו יורק או שווקים מסוימים בלוס אנגלס ופלורידה ששיקמו את ערכם במלואו או קרוב לו, וחלקם אף מעבר לו.

5. בנדל"ן לעולם ישאר שווי לקרקע, ושווי למחוברים (כלומר לבלוקים ולבטון והחומרים שבנויים על הקרקע), כך שאם רכשת דירה ראויה בבניין ראוי למגורים, גם אם ערכו ירד בטווח הזמן הקצר עדיין שווי ישמר, לעומת מכשירים פיננסיים ששוויים יכול להיחתך עד למצב בו נשחק ההון העצמי, ולעיתים התאמה התזרים או יכולת המימוש. יוצא שתמיד ישנה אסכולה שמושכת לכיוון שוק ההון ולעומתה אסכולה שמושכת לכיוון הנדל"ן, והדברים מאוד סובייקטיביים ככל שזה נוגע לכללי השקעה.

6. הן בשוק ההון והן בנדל"ן הפוטנציאל טוב בשניהם אלא שהסיכון נמוך יותר בנדל"ן (תשואות הענף משקפות את הסולידיות ואת ציפיות המשקיעים). העדפת המשקיעים להיות בשליטה הדוקה יותר על ההשקעה שלהם ובעיקר בנזילות שלה, בפוטנציאל התזרים שלה (גם בעיתות משבר***), ביכולת של השוק לשקם עצמו, ועוד. ישנה איפה הקלה גדולה שלך כמשקיע כשאתה לא צריך לפתוח עיתון בכל בוקר כדי לראות איך ההשקעה שלך מתנהגת, וזה הכיף הגדול בנדלן, אם עשיתם מחקר עומק וידעתם מה בכוונתכם לרכוש והערכתם את הסיכונים שלכם בהתאם, אין כל סיבה להתרגש מגרף כזה או אחר של מחיר הנדלן. זה לא תנודתי, וכל עוד זה משלם את עצמו ומשאיר עודף הקפיצות באות, כי כשיש גאות ההחלטות למשקיעי הנדלן קרות וברורות, ולא קפריזיות, והרווח נספר באחוזים גבוהים מאוד, ובאשר לשוק ההון, שם ההחלטות מהירות, מתוזמנות, אתה כמו עכבר במלכודת, ויש מעטים שבנויים לאקשן הזה או יחידי סגולה שניחנו בחוש והכישרון לתזמן השקעה או לפזר סיכונים ולבנות אסטרטגיה מנצחת על פני זמן, ובתכלס זו עבודה בפני עצמה ולכן בעיני לא נחשבת השקעה.

7. השקעה בחו"ל הינה במטבע חוץ, צריך להבין שיכול להיות מצב שבו אתה משקיע בהשקעה מוצלחת מאוד, עם זאת שינוי בערכי המטבע יכולים לאלץ אותך להחזיר ערך נמוך מפוטנציאל הערך העודף שהחזרת, אישית אני מכיר משקיעים שהשקיעו בהשקעה מוצלחת מעבר לים והחזירו לארץ כמעט את אותו הערך. דבר זה כמוהו כמו דרוך במקום, וצריך להבין ששינויי מטבע הם כוח נוסף שיכול פשוט "להרוס" עסקה מוצלחת, והוא אספקט משמעותי שמצטרף לסל הסיכונים שעסקה עלולה לכלול בתוכה.